Kentsel dönüşüm 30 Ekım 2020 de meydana gelen İzmir depremi ile ivme kazanmıştır. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenen kentsel dönüşüm sürecı ve sağladığı kolaylıklar hakkında bilgi sahibi olunması önemlidir. Vatandaşlarımızın haklarını bilmeleri ortalama 24 ay süren, riskli binaların tespiti, yıkımı ve yeniden inşası süresince avantaj sağlamalarına olanak vermektedir. Yasanın bilinmemesi sebebiyle yanlış sözleşmeler yapılması, geniş yetkili vekaletnameler verilmesi, tıkanan inşaat süresince yol alınamaması gibi hak kayıpları bu sayede en aza indirilebilecektir. Hukuki bilgi ve gerektiğinde destek alınması gerek binasını yenileyen kat malikleri gerekse mütteahitler açısından kaçınılmazdır.
MÜLKİYET DEVRİ YÜKÜMLÜ LÜĞÜ
Bu noktada riskli binaların yenilenmesi için mütteahitlerle imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin mahkemeler yerine Çevre Şehircilik Bakanlığı’na müracaat yoluyla feshine değinmekte fayda vardır .Genel kural bu sözleşmelerin mütteahit lehine (bağımsız kat veya arsa payı şeklinde) mülkiyet devri yükümlülüğü içermesi sebebiyle genel mahkemelerden yapılmasıdır. Sadece riskli yapı şerhi işlenmiş binalar bakımından ise, binaşarın yeniden inşaası için yapılan bu sözleşmelerin feshi için yeni bir yol düzenlenmiştir.
Özellikle pandemi döneminde finansal krize giren müteahhitlerin yarım bırakmak zorunda kaldığı bunalar bakımından bu makale önem arz etmektedir.
İKİ TEMEL ŞART ARANIYOR
Sözleşmelerin bu şekilde feshedilebilmesi için iki temel şart aranmaktadır. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle (finansman, yasal izinlerin alınmaması, yardımcı eleman eksiği, uzun süreli yurtdışına çıkma, işi bırakma vs) Bir yıl içinde yıl içinde yeni yaıpının yapım işine başlanılamamış olması veya yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gereklidir. Örneğin şantiyenin varlığı yeterli olmayıp temel kazılması gibi inşaatın devamını gerektirecek faaliyet yapılmalıdır.
Sayılan şartların varlığı halinde sözleşmenin feshi için, sözleşmeyi imzalayan maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlamaları, imzalı karar tutanağı, fesih talebine ilişkin dilekçe, varsa maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname, azilname gibi sair belgeler ile Çevre Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne başvurmaları gereklidir. Belgelerin titizlikle hazırlanması devamındaki süreç için önemlidir.
TAPUDAKİ KAYITLARIN TERKİ
Bakanlıkça yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda , müteahhide otuz gün süre verilerek inşaata başlanması veya devamı ihtar edilir; yerine getirilmemesi halinde hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite ve ilgili tapu sicil müdürlüğüne bildirilir. Buradaki en önemli husus, feshin ilgili tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi suretiyle ilgili sözleşmelerin tapu kaydından terkini yani kaldırılmasıdır böylece sözleşmeye dayalı hak devri yükümlülüğü sona erer. Elbette tarafların birbirinden olan hak ve alacak talepleri bakımından genel mahkemelerde yargı yolu açıktır. Fesih tarihine kadar hak sahiplerine devlet tarafından yapılan kira yardımı ödemeleri de Bakanlıkça hak sahiplerinden geri talep edilemez.
Fesih sürecinin hızlanması ve tapudaki kayıtların terki kat maliklerine tiki önemli avantaj sunmaktadır.
Birincisi sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri veya kat maliklerinin yüklü mahkeme masrafı ödeyerek ve uzun yargılama sürecini bekleyerek sözleşmeyi feshetmek yerine daha az maliyet ve sürede sözleşmeyi feshetmesine imkan tanımaktadır.
Diğer yandan sözleşmesi feshedilen mütteahit yerine yeni bir mütteahit ile sözleşme yapılmasına olanak tanıyarak hem projeyi devralacak müteahhitlere kar sağlamakta hem de hak sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi ve riskli binanın hızlı şekilde yenilenmesine imkan vermektedir.
Hukukçu gözüyle bu fesih yolunun özellikle mağdur olan vatandaşlar bakımından hızlı ucuz ve pratik bir yol olduğunu vurgulamak isterim, mütteahitler bakımından ise özellikle değerli arazilerdeki, üstelik yasal izinleri alındığından avantaj taşıyan projeleri yeniden canlandırmak açısından fayda sağladığı açıktır. Bununla birlikte bu düzenlemenin mahkemelerin yargı yetkisine müdahale taşıdığı açık olup içeriği tartışmalıdır, bu nedenle Anayasa Mahkemesi’ne iptal talebiyle başvuruda bulunulmuştur.
Depremsiz ve güvenli bir yaşam temennisiyle..