63o6 sayılı Kanun ve Uygulama Yonetmeliği kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları İzmir Seferihisar merkezli 3o Ekim 2o21 tarihinde meydana gelen deprem sonrası hızlanmıştır. Daha sonra yürürlüğe giren müteahhit ile yapılan taahhüt usulü (götürü bedel ) şeklinde yapılan bina inşaa (eser sözleşmeleri) nin tabi olduğu KDV oranının %18 den %1 e düşürülmesi , kentsel dönüşüm kredisi tutarının bağımsız bölüm başına 125.ooo-TL den 2oo.ooo-TL e arttırılması önemlidir. 63o6 sayılı yasa kapsamında yenilenen binalar bakımından tapu, noter, belediye, banka ve sigorta muameleleri vergisinden muafiyet uygulanması da önemli bir maddi avantajdır.
Bu noktada RİSKLİ YAPI ŞERHİ İŞLENEREK YENİLENEN KONUT VE İŞYERLERİ İÇİN , GERİYE DÖNÜK 5 YILLIK SÜRE İÇİNDE MUAFİYET UYGULANMAMAMASI SEBEBİYLE GEREKSİZ YERE ÖDENMİŞ OLAN TAPU ve NOTER HARÇLARININ YASAL FAİZİYLE İADESİNİN MÜMKÜN OLDUGU UNUTULMAMALIDIR. Vergi Usul Kanunu gereği tabi olunan 5 yıllık zamanaşımı süresi kaçırılmadan iade işlemi için talepte bulunulmalıdır; aksi halde hak kaybı yaşanacaktır. Maalesef önceki dönemlerde, özellikle 3. Kişi dediğimiz, riskli yapı yenilendikten sonra İLK KEZ bağımsız bölüm (konut veya işyeri) satın alan kişiler hakkında muafiyet uygulanmamış ve aslında ödenmemesi gereken harç ve ücretler ödemiştir. Nitekim muafiyetin kapsamı bakımından 63o6 sayılı yasa ile uygulama yönetmeliği arasındaki uyumsuzluk ve önceden tapu, noter, belediye gibi kurumların bu hususta yeterince bilgi sahibi olmaması sebebiyle 12 Aralık 2o19 tarihine yapılan yasal düzenlemeye kadar muafiyet eksik uygulanmıştır. Bu nedenle koşulları sağlandığı takdirde , muafiyet kapsamında kaldığı halde harç ve ücretleri ödemek zorunda kaldığı tespit edilen hak sahipleri (konut veya işyeri satın alan kişiler, mütteahitler başta olmak üzere) önce idari başvuru yapmak, idari başvurunun reddi durumunda dava açmak suretiyle YASAL FAİZİYLE BİRLİKTE ödedikleri harç ve ücretleri iade alabileceklerdir. Bu hususta , emsal teşkil eden kesinleşmiş birçok mahkeme kararı mevcut olup süreler ve sürecin takibi için iyi bir hukukçu ile çalışmak önemlidir; yanlış mahkemede yada süresinden sonra acılan davalar kazanç değil kayıp yaşatmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecine devam edersek, bilindiği gibi İzmir depremi sonrası binaların çoğunlukla az hasarlı ve orta hasar alması , hak sahiplerinin 7269 sayılı kanun değil 63o6 sayılı Kanun çerçevesinde KENDİ İMKANLARI ile kentsel dönüşüme girecek olması, yenilenecek binalarda mevcut imar haklarının korunup korunmayacağı sorusunu da beraberinde getirmiştir. Uzun süredir cevap bekleyen ve kentsel dönüşümü yavaşlatan imar hakları sorunu büyük ölcüde sonuca ulaşmış gözükmektedir., bu nedenle kentsel dönüşümün hızlanması kanaatimizce mümkün hale gelecektir. Başta kat sayısı olmak üzere , taban alanı,toplam inşaat alanın korunması ve hatta arttırılması depremzedelerin uzun süredir beklediği bir gelişmedir. İzmir Büyükşehir Belediye (İBB) Meclisi olağanüstü toplanarak 1 Ocak 1998 tarihinde yürürlüğe giren “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik” öncesinde ruhsat alarak yapılan yapılar veya 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlenen ruhsatlı yapıları kapsayan düzenlemeyi kabul etmiştir. Bu kapsamdaki yapıların dönüşümüne ilişkin süreçte, ilgili ilçe belediyelerince öncelikle yürürlükteki imar planlarında “Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan (K)” sınırları tespit edilecek İBB onayının ardından imar planları 3o günlük askı süresince kamuoyuna duyurulacaktır. Düzenleme ile yenilenen binların TOPLAM İNŞAAT ALANINDA KAYIP YAŞANMAMASI hedeflenmiştir.
Hak sahiplerinin risk grubundaki mevcut ruhsatlı yapısının yıkılıp yeniden yapılmasını talep etmesi halinde, mevcut ruhsatlı yapısının ruhsat eki mimari projesi üzerinden hesaplanan toplam yapı inşaat alanını herhangi bir kayıp yaşamadan kullanabilmesi mümkün olacaktır. Ayrıca mevcut ruhsatlı binasında bulunmayan ancak yürürlükteki mevzuatlar doğrultusunda yapılması zorunlu olan korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni, korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı, yangın güvenlik holleri ve asansörler ile binanın bodrum katlarında bütün cepheleri tamamen gömülü ve ortak alan niteliğindeki otopark, sığınak, su deposu ve enerji odası alanlarının toplam yapı inşaat alanında kayıp yaşanmadan yapılması sağlanacaktir.
En önemlisi, mevcut ruhsatlı yapının kat adedinin, yürürlükteki imar planında belirlenen kat adedinden fazla olması halinde, mevcut yapının kat sayısı korunacaktır. Yeni yapılaşacak parseller ile komşu parsellerdeki kitleler arasında yükseklik farkı oluşmaması için, bina gabarilerini belirlemeye ilçe belediyesi yetkili olacaktır.Düzenlemede birden fazla yapının yer aldığı parsellerde, yapılardan birinin ya da bir kısmının yıkılıp yeniden yapılmasının kolaylaştırılması ile ada bütününde uygulamaların teşvik edilmesi için de düzenlemelere yer verilmiştir.
Bu düzenlemeden tarım alanları, doğal karakteri korunacak alanlar gibi hassas bölgeler ile yapı kayıt belgesine konu edilen alanlar da bu kapsamda değerlendirilmeyecek ve kazanılmış hak oluşturmayacaktır. Diğer ifade ile kacak olarak tabir edilen onaylı ruhsat eki projesinde yer almayan fazla kat eklenerek inşaa edilen binaların yapı kayıt belgesi alması halinde dahi, onaylı ruhsat eli projesinde yer alan kat ve toplam inşaat alanı esas alınacaktır. Bu suretle düzenlemenin kacak yapıların kayıt altına alınmasının önünü açmasına engel olunmuş olup yerinde bir düzenleme olduğu kanaatindeyiz.
İlçe belediyeleri konuyla ilgili hazırlıklarını büyük ölçüde tamamlamış olup Bayraklı Belediyesi cok hızlı şekilde imar planı revziyonunu tamamlayarak 14 Nisan 2o21 itiariyle askıya çıkmıştır. 3o gunluk askı suresınde hak sahiplerinin itiraz yada doğrudan dava açma hakları mevcuttur. 1/1 ölcekli İmar Planı, itirazın kabulü veya yürütmeyi durdurma kararı verilmek suretiyle dava süreci ile kesintiye uğramadan kesinleştiği takdirde yürürlüğe girecek ve uygulanmaya başlanacaktır.
Kentsel dönüşüm sürecinde imar haklarının kesinleşmesi ile hak sahipleri önlerini daha iyi görebilmekte, yenilenecek binanın kat, metrekare, kullanım alanı gibi detayları netleşmektedir. Belediyeden alınacak imar durumu, ruhsat eki mimari ve betonarme projesi, aplikasyon krokisi, tapudan alınacak güncel kat malikleri listesi ve arsa payı dağılımı bilgisi yeni bina için belediyesinden onaylanabilecek bir proje çizimini olanaklı hale getirecektir. Bu suretle hem süreç hızlanacak hem kat malikleri haklarını ve kanuni sınırlamalarını öğreneceği için aralarındaki ihtilaflar en aza inecektir.Nitekim uygulamada anlaşmazlıkların en cok kentsel dönüşüme girip girmemek, metrekare kaybı, proje detayları, kullanım alanları (işyeri, mesken, ortak alan vs) ve seçilecek mütteahit noktasında toplandığı görülmektedir.
Bu noktada önerimiz kentsel dönüşüme girmeden hatta karot testi denilen riskli yapı tespiti yaptırmadan önce yasal danışmanlık alınması ve kanun, mimari,maddi anlamda hakların öğrenilerek doğru bir planlama ve projelendirme yapılmasıdır. Örneğin tapuda mesken olarak kayıtlı olduğu halde hali hazırda zemin katın işyeri olarak kullanılmasının, kentsel dönüşüm sonrası otomatik olarak işyeri olarak kullanım hakkı vermeyeceği yada yapı kayıt belgesiyle kayıt altına alınan kaçak terasın yenilenen projede kazanılmış hak sağlamayacağı bilinirse bu husustaki ihtilaflar önceden giderilebilecektir. Sözleşme ekine konulacak yönetim planında işyeri ve konutların kullanımının belirlenmesi , otopark bina girişi gibi alanların kullanım sınırlarının çizilmesi olası ihtilafların önüne geçilmesini sağlayacaktır .Mütteahitler acısından kat maliklerinin ödeme planlarının süreye ve geciktirilmesi halinde yaptırıma (fesih, tazminat vs) bağlanması önemli bir avantajdır. Bu nedenle hukuki destek alınarak hazırlanan kentsel dönüşüm projeleri, sözleşme ve ekleri kat malikleri ve elbette müteahhitler acısından güven sağlamaktadır. Yine sözleşmeler hazırlanırken tarafların talepleri, sorumlulukları tabi oldukları yükümlülükler ve sürelerin bir hukukçu gözüyle, kentsel dönüşüme özgü kanun maddeleri de dikkate alınarak düzenlenmesi son derece önemlidir, ileride doğabilecek hak kayıplarının şimdiden önlenmesi mümkün olacaktır.