Son Mühür TV-Ayşegül Koç/ Avukat Senem Kiraz, Son Mühür TV’de yayınlanan Sıcak Bakış programında Ayşegül Koç’un sorularını yanıtladı. “Binalarımızı yenilemek için aslında farklı bir inşaat modelimiz daha var” diyen Kiraz, bina güçlendirmesine dikkat çekti. Kiraz, güçlendirme çalışmasının; imar, maliyet ve hukuki açıdan bazı şartları olduğunu da belirtti.
Deprem sonrası İzmir'de kentsel dönüşüm
İzmir depreminden sonra yürütülen kentsel dönüşüm sürecindeki son durum hakkında bilgi veren Kiraz; “İzmir’de yapı stoku çok eski bildiğiniz gibi. Deprem olduktan sonra yapı yenilenmesi artık kaçınılmaz. Binalarımız eskiydi ama depremde ciddi şekilde zarar gören binalar olduktan sonra can ve mal güvenliği sebebiyle binaların yenilenmesi kaçınılmaz hale geldi ve bu noktada da kentsel dönüşüm tabii ki binaların yenilenmesi noktasında devletin sunmuş olduğu avantajlar dikkate alınırsa ciddi bir inşaat modeli olarak karşımıza çıktı. O dönemde büyükşehir belediye meclisinin vermiş olduğu kararlarda öncelikle sadece Bayraklı ilçesi içindi sonra bayraklı hariç diğer ilçeler için de verilmiş oldu. Hem K planı yani mevcut ruhsat tarihindeki alanların inşaat hakkının korunması, K plan kararı Bayraklı’da bütün riskli binalar için diğer ilçelerde ise orta ve ağır hasar alan binalarda parsel bazında yüzde yirmi ve iki kata kadar hak artı imar hakkı sağlayan emsal hakkı diye bahsettiğimiz kararlar verildi. Bu noktada uzun süre orta hasarlı binalar konuşuldu. Biliyorsunuz o gecikti ama son dönemde devletin teşvikiyle yine bir kredi desteği oldu. Ama açıkçası en son gelen kredi desteğinin çok bir artı yarattığını söyleyemeyiz. Bu sürecin pandemi dönemine denk gelmesi, çok yüksek enflasyona denk gelmesi, bir yandan binaların yenilenmesini ama bir yandan da artan inşaat maliyetlerinin ve emsal kararlarının önce çıkıp sonra açılan mahkeme kararı ile iptal edilmesi, süreçteki belirsizliğe sebep oldu. Bu emsal kararının sonucunu görmek açısından ve tabii ki malikler yani hak sahipleri süreci bekleme noktasında biraz daha çekimser davrandılar. Ruhsatlarda gecikme oldu. Bunların hepsi inşaat sürecinin uzaması ve uzayan süreçte de maliyetin artması olarak karşımıza çıktı. Yani aslında başlangıçta biraz daha ruhsat alma noktasına gecikmelerimiz vardı, ona erişebilme noktasına gecikmelerimiz ve hak sahipliği noktasında belirsizliklerimiz vardı. Şimdi bulunduğumuz yerde ise devam eden projede ise yine maliyetlerin artmasıyla biraz yavaşlama ve durma görüyoruz” diye konuştu.
Binalarda güçlendirme yapmanın şartları neler?
Bina güçlendirmesi hakkında bilgi veren Kiraz; “Güçlendirme aslında çok önemli bir konu. Çünkü binalarımızı yenilemek için aslında farklı bir inşaat modelimiz daha var. Binamızı biz yenilemek istediğimizde yıkıp tabii ki bunu hukuki ve teknik şartları var, yeniden yapacağız ya da güçlendireceğiz. Yani güçlendirme. Binanın aslında statik dediğimiz taşıyıcı sisteminin depreme dayanıklı hale gelmesi ve iyileştirilmesidir. Bu da aslında ilçe belediyesinden alınan bir tadilat ruhsatı ile yapılır. Daha temel, daha ileriye dönük taşıyıcı sistemi etkileyen ciddi bir işlem onarımı yapılır. Riskli olan binalar için yapılabilir ama en başta şunu mutlaka söyleyeyim burada almamız gereken şey imar durumu. Güçlendirme noktasında imar durumuna ihtiyacınız var. Dolayısıyla biz imar durumumuzu aldıktan sonra hem yeni binamızda konut ve dükkan ve kaç tane bina yapabiliyoruz. Yani bize sağlanan inşaat yapılaşma hakkını hem de eğer burada ciddi bir alan kaybınız varsa işte o zaman güçlendirme bizim için doğru yöntem olabiliyor. Bu noktada güçlendirme yaparak biz binamızı yıkıp yeniden yaparak alan kaybına uğramaktan ziyade binamızın ayakta iyileştirilmesini konuşabiliriz. Bu birinci şartımız. İkincisi güçlendirmede tabii ki ekonomik şartlara bakmamız lazım. Ekonomik şartlarda genellikle kabul edilen yeniden inşaat maliyetin yüzde 40’ına kadar olan maliyetleri biz güçlendirme için makul kabul ediyoruz. Yani biz eğer yüzde 70’e varan bir maliyet varsa güçlendirme doğru yöntem değil diyoruz. Ama tabii ki en önemlisi binanın güçlendirme için teknik olarak mümkün olması lazım. Performans analizi dediğimiz sistemlerle binanın taşıyıcı sisteminin güçlendirmeye müsait olup olmadığı denetlenmeli. Bu işlemi kaldırıp kaldıramayacağının kontrol edilmesi gerekiyor” dedi.
Güçlendirme sürecinin hukuki boyutları…
Binanın güçlendirilebilmesi için geren hukuki boyutlara da dikkat çeken Kiraz; “Güçlendirmenin önce şartlarını söyleyeyim, binanın güçlendirilebilmesi için bu noktada biraz dezavantajımız var. Yeniden inşaat için salt çoğunluk yüzde elli altı bir. Bu şekilde binamızı yıkıp yeniden yapabiliyoruz ama güçlendirmede beşte dört gibi çok yüksek bir sayısal çoğuna ihtiyacımız var. Neredeyse binanın tamamının bunu kabul etmesi gerekiyor. Dolayısıyla bu bir risk olarak karşımıza çıkıyor. Üstelik bu kentsel dönüşümdeki kadar kolay bir süreç değil. Burada binamız hala ayakta kat mülkiyeti kanununa tabii. Dolayısıyla biz bir kat maliki kurulu kararı ve bunun toplantısını yapmak zorundayız. Burada da kanunun öngördüğü koşullara uymamız gerekiyor. En az on beş gün önceden toplantı yapacağız. Bunu yazılı olarak bildireceğiz, Bundan haberdar edeceğiz. Toplantıya çağıracağız, toplantıya kendi gelemez ise usule uygun vekaletnameleri olacak. Alınan karar çoğunluğunda da beşte dört çoğunluğu sağlayacağız. Dolayısıyla güçlendirme hukuki anlamda biraz daha uzun ve riskli bir yol. Burada beşte dörtlük oranın salt çoğunluk olarak uygulanması gerektiğini düşüyorum” dedi.
Emsal artışı iptali ile ilgili son durum
Emsal kararı iptaline ilişkin konuşan Kiraz; “Emsal hakkının iptali ile malikler binalarını yenilemek istediklerinde sahip oldukları yüzde yirmi imar hakkı, harici ilçelerce Bayraklı hariç, Bornova, Karşıyaka’da iptal oldu. Bu istinaf sürecinde olduğu için şu an iptal gerçekleştiği için çoğu ruhsat beklemede. Dolayısıyla burada büyükşehir belediyesinden bu noktada bir imar hakkı iyileştirilmesi tekrar gelir mi? Büyükşehir belediyesinde hem başkan kanalında hem de imar kanalında böyle bir uygulamaya benim gördüğüm kadarıyla çok sıcak bakılmıyor açıkçası. Yani bunun devamı noktasında bir beklenti var ama uygulama henüz yok. Ya da istinaf sürecinde eğer bu karar bozulur ve emsal bekleyenler lehine bir istinaf kararı çıkarsa o zaman yargıyla çözülmüş olur. Ama şu anda Bayraklı’da o sorun zaten yok” diye konuştu.
